近日，國(guó)內(nèi)某知名大學(xué)的一位研究房地產(chǎn)行業(yè)的教授，再次拋出其關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期：25年后，北京的房?jī)r(jià)將上漲至每平方米80萬(wàn)元，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)也將達(dá)到每平方米9萬(wàn)元。這位教授的言論再次引發(fā)了社會(huì)各界關(guān)于房?jī)r(jià)快速上漲的爭(zhēng)論。許多消費(fèi)者雖然不愿意相信這一預(yù)期，但又不敢不信。畢竟近十年來(lái)，所謂的房?jī)r(jià)“看漲者”屢屢一語(yǔ)中的，而房?jī)r(jià)“看跌者”往往一再錯(cuò)失購(gòu)房良機(jī)。

知名人士紛紛變身“預(yù)言家”

2013年3月，知名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)放話說(shuō)，這個(gè)月里，房?jī)r(jià)將暴漲；評(píng)論人士“牛刀”則立帖為誓，稱房?jī)r(jià)泡沫要在3月破裂；而對(duì)深圳的郭建波來(lái)說(shuō)，3月房?jī)r(jià)不降的話，他就要在長(zhǎng)安街裸奔了。在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)勃興的十年間，專家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)中觀點(diǎn)夸張、打賭逞強(qiáng)的場(chǎng)景三番五次的上演。預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的軌跡也升溫為一場(chǎng)全民參與的競(jìng)猜“盛宴”。開(kāi)發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、各種機(jī)構(gòu)、甚至炒房者等紛紛變身“預(yù)言家”，就房?jī)r(jià)的走勢(shì)指點(diǎn)一二。[詳細(xì)]

專家預(yù)言不準(zhǔn)，為何依然有市場(chǎng)？

既然有人對(duì)命運(yùn)迷茫，就必然會(huì)有算命先生。在房地產(chǎn)行業(yè)急速發(fā)展的背景下，大量的國(guó)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)面前茫然甚至“暈�！�。買，還是不買，困擾著相當(dāng)一部分囊中羞澀的潛在購(gòu)房者。他們急切需要有一個(gè)權(quán)威的聲音指導(dǎo)。現(xiàn)實(shí)中，確實(shí)有一些人相信專家的預(yù)測(cè)，而錯(cuò)過(guò)了目前來(lái)看最佳的買房時(shí)機(jī)，并轉(zhuǎn)而罵這些專家是“磚家”。但這不影響更為“年輕”的一批信眾繼續(xù)聆聽(tīng)專家的預(yù)測(cè)。[詳細(xì)]

夸大論斷背后，需仔細(xì)推敲

某種商品，尤其是價(jià)格基數(shù)這么大的民生類商品，如何能保證連續(xù)25年、以年均兩位數(shù)的速度漲價(jià)？一個(gè)一線城市出現(xiàn)三五個(gè)天價(jià)樓盤并不罕見(jiàn)，但一個(gè)城市平均房?jī)r(jià)漲至每平方米80萬(wàn)元，這要多大的貨幣量？按此標(biāo)準(zhǔn)，北京一套40平方米的小戶型就要賣到3000多萬(wàn)元，相應(yīng)的房租就要漲到五六萬(wàn)元，如此強(qiáng)悍的購(gòu)買力又從何而來(lái)？[詳細(xì)]

“25年后，北京每平方米房?jī)r(jià)超過(guò)80萬(wàn)元”，專家言之鑿鑿，著實(shí)嚇人，仿佛不趕緊買房就錯(cuò)過(guò)了天上掉下的餡餅。近幾年來(lái)，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)一度成為最能博取公眾眼球的互聯(lián)網(wǎng)行為。但是，任何人要想“預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)”，首先必須厘清，是誰(shuí)在決定中國(guó)的房市和房?jī)r(jià)。

供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境

眾所周知，被稱為人類史上最大“遷徙”的中國(guó)城鎮(zhèn)化，每年有1000多萬(wàn)人成為新市民。此外，還有數(shù)億城鎮(zhèn)“老市民”住房小康（人均住房面積達(dá)到30平米以上）的剛性需求。要滿足這兩者的剛需，每年全國(guó)城鎮(zhèn)的住房供應(yīng)量至少要達(dá)到15億-20億平米。但是，過(guò)去十年全國(guó)城鎮(zhèn)總共銷售出的商品住房?jī)H僅只有67.26億平方米，年均不到7億平方米。這將使全國(guó)城鎮(zhèn)的住房的實(shí)際供應(yīng)總量，僅僅只能滿足正常需求量的三分之一到二分之一。在國(guó)家開(kāi)發(fā)土地和住宅總量供應(yīng)都“極端不平衡市場(chǎng)”下，“用市場(chǎng)的眼光來(lái)分析走勢(shì)”只是奢談。[詳細(xì)]

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)壟斷

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是只有開(kāi)發(fā)商才有“資質(zhì)”進(jìn)行運(yùn)作的壟斷市場(chǎng)。其他任何人沒(méi)有這個(gè)“資質(zhì)”，連競(jìng)拍土地的權(quán)利都沒(méi)有，這也是前幾年不少地方出現(xiàn)的個(gè)人合作建房遭遇扼殺的原因所在。雖然全國(guó)看起來(lái)開(kāi)發(fā)商數(shù)目數(shù)萬(wàn)，但落到某個(gè)城市和區(qū)域，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市和房?jī)r(jià)的寡頭合謀操控就“勢(shì)不可擋”。最近，洛陽(yáng)等地出現(xiàn)的“合作建房”，使房?jī)r(jià)下降三分之一以上，就從另一個(gè)側(cè)面證明：一天不破除住房供應(yīng)上的開(kāi)發(fā)商壟斷，城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)就一天不會(huì)由“自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)”說(shuō)了算。[詳細(xì)]

地價(jià)猛漲，地王頻出

地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的一項(xiàng)重要因素。某社會(huì)調(diào)查團(tuán)隊(duì)分析了北京房?jī)r(jià)上漲的原因，得出結(jié)論：政府出讓的土地價(jià)格不斷上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)主要原因。數(shù)據(jù)表明，去年的土地出讓價(jià)格同期增長(zhǎng)了25%。自北京土地市場(chǎng)以“突破想象力”的方式拍出7.3萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)后，該地塊區(qū)域內(nèi)的多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在醞釀重新定價(jià)，力爭(zhēng)上調(diào)項(xiàng)目售價(jià)。多位市場(chǎng)分析人士均表示，地王頻出將強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的判斷，北京房?jī)r(jià)邁入“20萬(wàn)元時(shí)代”很快將成為事實(shí)。[詳細(xì)]

買方市場(chǎng)的狂熱

房?jī)r(jià)的“堅(jiān)挺”，也使眾多條件不具備的剛需“創(chuàng)造條件”拼市場(chǎng)。過(guò)去是夫妻倆買房，現(xiàn)在成了一家三代七口人買房。爺爺奶奶外公外婆拿出養(yǎng)老的保命錢，孩子長(zhǎng)大后也必須替父母買房還貸。這樣被大大透支出的“買房消費(fèi)”，也成了當(dāng)今高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的“生力軍”。既然政府保證不了“房?jī)r(jià)回歸合理水平”，早下手就意味著成本更低。沒(méi)有幾個(gè)傻子會(huì)聽(tīng)信“租房”之說(shuō)。誰(shuí)也不愿意因?yàn)榻裉斓淖夥�，使以后的買房要多交十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)元的“學(xué)費(fèi)”。[詳細(xì)]

影響樓市漲跌因素復(fù)雜

從來(lái)沒(méi)有暴漲不跌的樓市神話。房?jī)r(jià)由供需關(guān)系決定，又受到土地、信貸、貨幣、稅收等政策與市場(chǎng)因素的影響。這其中任何一個(gè)因素的變化，都可能變?yōu)槎笾品績(jī)r(jià)過(guò)快上漲，甚至導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的鐵腕。歷史上日本、香港等一些國(guó)家和地區(qū)的樓市沉浮，就是前車之鑒。作為專門從事房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的專家，不可能不了解左右房?jī)r(jià)的復(fù)雜條件。如果專家信誓旦旦地將房?jī)r(jià)描繪成能刺破天空的大樹(shù)，那恐怕缺少的不是知識(shí)，而是治學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)。[詳細(xì)]

政策調(diào)控能夠從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)

從根本上來(lái)講，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于政策市場(chǎng)。政府的政策對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格起到了非常重要的作用。如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，改革房地產(chǎn)稅征收方式，被認(rèn)為是比較行之有效的辦法。對(duì)居民住房征稅，源于2003年10月中共十六屆三中全會(huì)，至2006年，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)稅改革的方向、框架、原則已基本形成。近期，房產(chǎn)稅改革重啟，據(jù)說(shuō)試點(diǎn)范圍也將擴(kuò)大。如果政策設(shè)置更加合理，推動(dòng)決心更大，無(wú)疑將從根本上改變房?jī)r(jià)畸形上漲的局面。[詳細(xì)]

拉動(dòng)房?jī)r(jià)向下的力量正在形成

即使不繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控措施，促使樓市內(nèi)生調(diào)整的力量也已經(jīng)在積聚。市場(chǎng)化的住房租金、流動(dòng)性態(tài)勢(shì)的變化以及宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)體化的回歸，都將產(chǎn)生拉動(dòng)房?jī)r(jià)向下的作用力，增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的可能性。雖然當(dāng)前尚無(wú)法確定樓市何時(shí)開(kāi)始調(diào)整，無(wú)法明晰樓市調(diào)整力度。但能確定的是，樓市已經(jīng)偏離均衡太多，調(diào)整勢(shì)在必行。[詳細(xì)]

從10年前開(kāi)始，就有人宣布房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，持續(xù)不斷的專家學(xué)者加入唱衰房?jī)r(jià)的隊(duì)伍。但是，這些擁有教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家或者官方頭銜的預(yù)測(cè)者們，為什么屢屢失算？

專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，還是先生算卦？

一些專家、學(xué)者如同算命先生，忙于預(yù)測(cè)未來(lái)，可能從來(lái)沒(méi)預(yù)測(cè)對(duì)過(guò)，卻能夠?qū)崿F(xiàn)名利雙收，這一現(xiàn)象，在房地產(chǎn)領(lǐng)域頗為明顯。10余年來(lái)，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，這個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然離不開(kāi)專家學(xué)者的關(guān)注。預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)，成為一些專家學(xué)者甚至官方機(jī)構(gòu)的重要“課題”。經(jīng)濟(jì)學(xué)并非用于預(yù)測(cè)未來(lái)，而更多用來(lái)解釋過(guò)去。真實(shí)的世界是復(fù)雜的，決定未來(lái)走勢(shì)的因素“多如牛毛”。一個(gè)專家，一個(gè)教授，想要去準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，無(wú)異于盲人摸象。[詳細(xì)]

專家不能只求“語(yǔ)不驚人死不休”

類似的學(xué)術(shù)專家“雷人雷語(yǔ)”，近年來(lái)不是個(gè)案。有些專家疏于系統(tǒng)深入的學(xué)術(shù)研究，只求語(yǔ)不驚人死不休。現(xiàn)代社會(huì)容忍度越來(lái)越高，鼓勵(lì)觀點(diǎn)多元，人人都有發(fā)言權(quán)。但掌握著更多話語(yǔ)權(quán)、甚至成為意見(jiàn)領(lǐng)袖的專家，其言論的社會(huì)影響深遠(yuǎn)，理應(yīng)擔(dān)當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與公共管理中的知識(shí)脊梁，憑一副不屈不移的風(fēng)骨、一腔憂國(guó)憂民的情懷，以更深入的研究、更充分的信息、更專業(yè)全面的觀點(diǎn)，解疑釋惑，激濁揚(yáng)清。[詳細(xì)]

專家們應(yīng)珍惜聲譽(yù)，別做“磚家”

聲望與責(zé)任的天平總是守恒的，聲望越高，責(zé)任越重。一個(gè)總喊“狼來(lái)了”、缺少嚴(yán)謹(jǐn)判斷和公正評(píng)論支撐的專家，往往只會(huì)被公眾笑話，最后落得毫無(wú)權(quán)威可言。古人言：“夫君子愛(ài)口，孔雀愛(ài)羽，虎豹愛(ài)爪，此皆所以治身法也�！痹笇＜覀冋湎�聲譽(yù)，莫再嚇人，更不要因?yàn)閭�(gè)別人不靠譜的言行連累大多數(shù)潛心治學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)公正的專家。[詳細(xì)]